Laaja KVR-urakka uudisti As Oy Kirstilaxin tekniikan ja energiaratkaisut kerralla – Kvartin ja taloyhtiön kemiat kohtasivat
Espoon Olarissa sijaitsevassa vuonna 1975 valmistuneessa As Oy Kirstilaxissa toteutettiin noin vuoden mittainen kattava saneeraus. Kahden kerrostalon ja yhteensä 96 asunnon kokonaisuudessa linjasaneerauksen lisäksi uusittiin taloyhtiön energiaratkaisuja, vesikatot sekä lähes kaikki yhteistilat. Syksyllä 2024 alkanut urakka valmistui marraskuussa 2025.
As Oy Kirstilaxissa Kvartti Putkiremontin toimesta toteutettu KVR-urakka oli poikkeuksellisen kattava hanke. Ennen kuin taloyhtiö lähti kilpailutusprosessiin, se teki perusteellisen esiselvityksen taloyhtiöstä ja potentiaalisista saneerauskohteiden vaihtoehdoista omien päätöstensä tueksi. Myös lisätöihin oli varauduttu poikkeuksellisen hyvin.
Yhteistyön sujuvuus ja toimintatavat urakoitsijavalinnan keskiössä
Kohteen urakoitsijan valinnassa taloyhtiölle oli ensisijaisen tärkeää löytää kumppani, jonka kanssa työn laatu, kemiat ja tavoitteet kohtasivat. Valinta tehtiin neuvottelumenettelyllä, jossa taloyhtiö ja hankesuunnittelusta vastannut Rapp Oy pääsivät arvioimaan potentiaalisia urakoitsijoita käytännössä.
“Neuvottelumenettely toteutettiin tässä hankkeessa kevennettynä menettelynä. Se sisälsi muutaman tunnin työpajan kunkin tarjoajan kanssa. Työpajoissa työstimme hankkeeseen liittyviä tehtäviä tarjoajien ja taloyhtiön edustajien kanssa. Valitun menettelyn yksi keskeisistä ajatuksista oli oppia lisää puolin ja toisin hankkeesta”, Rapp:n projektipäällikkö Anne Pursiainen kertoo.
Tarjoajien laatu arvioitiin työpajojen perusteella ennen kuin potentiaalisten urakoitsijoiden Rapp:lle lähetetyt hintatarjoukset esitettiin hallitukselle.
“Kvartin tiimi nousi laadussa heti ensimmäiseksi. He toivat jopa materiaaleja näytille osoitukseksi siitä, mitä tullaan käyttämään, suomalaisiin tuotteisiin panostaen. Kvartti sai kokonaisuudessaan parhaat laatu-hintapisteet ja voitti kilpailun ensimmäisen etapin. Työpajojen tulosten jälkeen tietenkin hieman pelotti, mikä Kvartin tarjoama hinta on – riittävätkö taloyhtiön rahat? No, hinta asettui tarjousten keskitasolle”, kertoo Kirstilaxin hallituksen puheenjohtaja Pekka Killström.
“Prosessissa opimme tuntemaan toisemme; tuli sellainen tunne, että tässä ihmiskemiat todella kohtaavat. Oli hienoa tavata harvinaisen valveutunut taloyhtiö, joka oli määrittänyt itselleen strategiset tavoitteet. Prosessi antoi hyvät lähtökohdat onnistuneeseen korjausrakentamiseen”, Kvartin toimitusjohtaja Teemu Kallio sanoo.
Talotekniikka ja energiaratkaisut uudistuivat perusteellisesti
Kirstilaxin remontti oli paljon enemmän kuin pelkkä putkiremontti. Siitä kertoo merkittävä lista toimenpiteitä ja urakalle annettu luonnehdinta: kiinteistön saneeraus.
Kaikki vesijohdot ja viemärit uusittiin. Asuntojen kylpyhuoneiden ja wc-tilojen sähköt rakennettiin uudelleen, minkä lisäksi uusittiin liesien syöttöjä ja astianpesukoneiden pistorasioita. Myös antenni- ja puhelinverkot uudistettiin.
Ilmanvaihto parannettiin vastaamaan nykyvaatimuksia. Ilmastointikanavat uusittiin, järjestelmälle tehtiin perussäätö ja tasapainotus. Asuntojen korvausilmaa parannettiin asentamalla ikkunoihin uudet rakoventtiilit.
Taloyhtiön kaikki kolme saunaosastoa saneerattiin. Vanhoihin käytöstä pois jääneisiin pukuhuoneisiin rakennettiin uusia tiloja, kuten siivoojan tilat, kierrätyspiste ja matonpesupaikka. Porrashuoneissa uusittiin lattiamateriaalit sekä aulojen alakatot ja akustointi. Kellaritilojen käytävälattiat maalattiin ja vanhat palo-ovet vaihdettiin uusiin.
Samassa kokonaisuudessa lämmönjakokeskus uusittiin ja lämmön talteenottojärjestelmä asennettiin energiatehokkuuden lisäämiseksi. Molempien rakennusten vesikatot uudistettiin ja kahdeksankerroksisen talon katolle asennettiin aurinkopaneelit.
Myös piha-alue päivitettiin vastaamaan yhteisöllisyyden tarpeita. Alueelle rakennettiin uusi, aiempaa isompi jätekatos. Näin myös tulevista lajitteluvelvoitteista pystytään huolehtimaan helpommin. Taloyhtiön toiseen rakennukseen toteutettiin nykyiset paloturvallisuusvaatimukset täyttävä rengasvarasto ja pihan sisääntuloa muutettiin, jotta pelastusajoneuvot pääsevät tarvittaessa ajamaan pihalle.
”Kohteessa tehtiin paljon kerralla. Taloyhtiön tekniikka on nyt päivitetty ja korjausvelka saatiin poistettua käytännössä kokonaan”, Kvartin työmaamestari Ari Kröger kertoo.
Ei urakkaa ilman yllätyksiä
Korjausrakentamisessa kaikkia rakenteiden sisään jääviä lähtötietoja ei voi mitenkään tietää varmasti ennen purkutöitä. Kirstilaxissa yksi tällaisista yllätyksistä tuli vastaan ensimmäisessä portaikossa.
“Isoimpana yllätyksenä tuli portaikon yhteydessä havaittu peltisten ilmanvaihtohormien odotettua huonompi kunto, joten ne jouduttiin uusimaan. Lisäksi asuntojen välisiä seinäelementtejä tuli tiivistää muun muassa palo-osastoinnin parantamiseksi”, Pursiainen kertoo.
Tiivis yhdessä tekeminen ja lisätyövara pitivät työrattaat pyörimässä.
“Olimme koko projektin ajan kaikki yhtä tiimiä. Jos eteen tuli pulmia, otimme ne heti käsittelyyn ja selvitimme ne yhteistuumin”, puheenjohtaja Killström sanoo.
“Taloyhtiön kanssa oli onneksi varauduttu yllätyksiin. Hankeosapuolten hyvän hengen vuoksi ongelmien käsittely oli nopeaa ja ratkaisukeskeistä”, projektipäällikkö Pursiainen kommentoi.
Esimerkillistä yhteistyötä ja pienempiä energialaskuja
Urakka on tuonut taloyhtiölle välittömiä hyötyjä.
“Energialasku on jo nyt pienentynyt merkittävästi. Uusien energiaratkaisujen ja hyvän taloudenpidon myötä myös taloyhtiön hoitovastiketta voitiin laskea tuntuvasti. Huomioitavaa on myös se, että mittavan remontin rahoitukseksi valittiin 30 vuoden laina-aika, jotta hankkeen kustannukset säilyivät kohtuullisina kirstilaxilaisille. Kirsikkana kakun päälle hankimme pihalle modernit, vuosikymmeniä kestävät kalusteet. Istutimme sinne myös uusia kasveja ja puita”, Killström kehuu.
Projekti oli alusta alkaen Kvartin tiimin mieleen ja toimi esimerkillisenä hankkeena. Myös Rapp koki urakan onnistuneeksi ja saadut asukaspalautteet olivat erittäin hyviä.
“Yhteistyö tilaajan kanssa oli koko projektin ajan mutkatonta. Tämä oli havaittavissa jo urakkaneuvotteluissa. Taloyhtiö oli miettinyt tarkasti, mitä halusivat, ja esivalmistelut olivat laadittu huolellisesti. Tällaisia yhteistöitä toivon lisää myös jatkossa”, Kröger kommentoi tyytyväisenä.
“Kirstilaxin kiinteistösaneeraus onnistui mielestäni erittäin hyvin. Työjälki oli laadukasta ja asukkailta saatiin takaisinmuuton jälkeen erittäin hyvää palautetta. Hankeosapuolien välinen yhteistyö on ollut juuri niin toimivaa kuin neuvottelumenettelyn perusteella odotimmekin”, Pursiainen kiittää.
“Voin lämpimästi suositella Kvarttia – ja olenkin jo suositellut”, Killström päättää.
__________
KOHDE: valmistunut 1975, 96 asunnon taloyhtiö Espoon Olarissa
PROJEKTI: laaja KVR-urakka (linjasaneeraus, energiaremontti, vesikatot ja yhteiset tilat)
TOTEUTUS: syksy 2024 – marraskuu 2025